Budowa domu na działce rolnej

Budowa domu na działce rolnej wiąże się z wieloma formalnościami i specyficznymi wymogami prawnymi, które zmieniały się w ciągu ostatnich lat. W 2024 roku przepisy dotyczące nabywania gruntów rolnych, ich przekształcania oraz możliwości budowy stały się bardziej elastyczne, szczególnie dla osób niebędących rolnikami. Jednak proces odrolnienia działki oraz uzyskania zgody na budowę nadal wymaga spełnienia określonych warunków i przejścia przez procedury administracyjne. W artykule przedstawiamy kluczowe zasady dotyczące zakupu działki rolnej, budowy domu oraz procedur odrolnienia, a także związane z tym koszty i zwolnienia, które mogą zainteresować Was – przyszłych inwestorów.

Kto może kupić działkę rolną?

Przed 2019 rokiem możliwość zakupu gruntów rolnych była ściśle ograniczona do rolników indywidualnych. Czyli, zgodnie z przepisami, osób, które osobiście prowadzą gospodarstwo rolne o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha, mają kwalifikacje rolnicze lub zamieszkują gminę, na której terenie znajduje się co najmniej część gospodarstwa rolnego, przez co najmniej 5 lat (gov.pl). Obecnie przepisy są mniej rygorystyczne, szczególnie w odniesieniu do działek o powierzchni mniejszej niż 1 hektar.

Każdy zainteresowany, niezależnie od tego, czy jest rolnikiem, czy nie, może nabyć działkę rolną o powierzchni od 30 arów (0,3 ha) do 99,99 arów (0,9999 ha) bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).

Zakup ziemi rolnej o powierzchni 1 hektara lub większej jest znacznie bardziej skomplikowany. Wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w drodze decyzji administracyjnej.

Zgoda ta jest konieczna w sytuacjach, gdy nabywca:

• nie spełnia wymagań dotyczących bycia rolnikiem indywidualnym,
• nie należy do grup określonych w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
• nie nabywa nieruchomości w przypadkach szczególnych, np. jako uczelnia na cele dydaktyczne lub jako inwestor realizujący inwestycję celu publicznego.

Co można wybudować na działce rolnej bez pozwolenia?

Zmiany w prawie budowlanym umożliwiły budowę domków rekreacyjnych, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, o powierzchni do 35 m2 oraz od 35 m2 do 70 m2 na działkach rolnych. Muszą jednak zostać spełnione określone warunki, m.in. rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6m, a wysięg wsporników musi być poniżej 2m. Przepisy wprowadzają również ograniczenie dotyczące liczby takich obiektów na działce. Mianowicie na każde 500 m2 gruntu przypada maksymalnie jeden domek.

Od 2022 roku, również bez obowiązkowego pozwolenia na budowę, na działce rolnej można postawić dom jednorodzinny do 70 m2. Warunkiem jest zgłoszenie takiej inwestycji do starostwa powiatowego. Należy pamiętać, że przepisy te dotyczą tylko gruntów rolnych o klasach IV-V (gleby orne średniej i słabej jakości). 

Co w innym przypadku? 

Budowa domu na działce rolnej wiąże się z szeregiem formalności, w tym z koniecznością wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Aby to osiągnąć, właściciel działki musi spełnić określone warunki oraz przejść przez odpowiednie procedury administracyjne.W innej sytuacji są rolnicy.

Podstawowym warunkiem wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest jego przeznaczenie na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli plan ten nie został uchwalony. Jeśli działka ma przeznaczenie rolnicze, konieczne jest złożenie wniosku do urzędu gminy o zmianę MPZP.

Procedura krok po kroku 

1. Po pierwsze należy sprawdzić MPZP i ustalić, czy działka została przewidziana pod cele nierolnicze w miejscowym planie.
2. Jeżeli dla działki nie został opracowany MPZP, właściciel ma dwie możliwości. Może złożyć wniosek do urzędu gminy, o przygotowanie MPZP z wnioskowanym przeznaczeniem działki lub złożyć wniosek do urzędu gminy, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. 
3. Następnie konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej, która jest uzależniona od klasy gruntu. Przykładowo dla gleb klas I-III oraz niektórych innych użytków rolnych wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia. 

Wyjątkiem są grunty rolne w mieście, których wyłączenie z produkcji nie wymaga zmiany MPZP, a także grunty o klasie IV-V, w przypadku, których procedury są znacznie prostsze i zostały opisane wyżej. 

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej?

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej mogą złożyć nie tylko właściciele działki, ale także inne podmioty, takie jak posiadacze samoistni, zarządcy, użytkownicy, użytkownicy wieczyści oraz dzierżawcy. Uprawnienia te przysługują zarówno osobom fizycznym, prawnym, jak i jednostkom organizacyjnym, które nie posiadają osobowości prawnej.

Koszty związane z odrolnieniem działki

Samo złożenie wniosku oraz wydanie decyzji są bezpłatne, jednak w procesie odrolnienia działki mogą pojawić się dodatkowe opłaty. 

Po pierwsze, po uzyskaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji, inwestor musi uiścić jednorazową opłatę, tzw. należność. Jej wysokość zależy od klasy gruntu oraz powierzchni działki. Opłata ta jest naliczana proporcjonalnie do powierzchni wyłączanej z produkcji, a jej stawki różnią się w zależności od rodzaju gleby i klasy gruntów.

Przykładowe opłaty pochodzące ze strony gov.pl:

• grunty mineralne i organiczne (klasa I): 437 175 zł/ha,
• grunty organiczne (klasa VI): 87 435 zł/ha.

Należność należy uiścić w terminie 60 dni od momentu, gdy decyzja o jej wysokości stanie się ostateczna.

Co więcej, przez 10 lat od trwałego wyłączenia gruntu z produkcji, inwestor jest zobowiązany do uiszczania opłat rocznych. Każda z nich wynosi 10% pełnej należności. W przypadku czasowego wyłączenia gruntu opłaty te mogą być naliczane maksymalnie przez 20 lat.

Opłaty roczne należy wpłacać do 30 czerwca każdego roku na konto organu, który wydał decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji.

Jeśli wniosek składany jest przez pełnomocnika, obowiązuje opłata skarbowa w wysokości 17 zł. Nie dotyczy to pełnomocnictw udzielonych najbliższej rodzinie.

Zwolnienia z opłat

W niektórych sytuacjach inwestorzy mogą zostać zwolnieni z obowiązku ponoszenia kosztów należności i opłat rocznych. Dotyczy to m.in.:

• budowy budynku jednorodzinnego na powierzchni do 500 m2;
• budowy wielorodzinnej, jeśli powierzchnia wyłączona z produkcji nie przekracza 200 m2 na lokal mieszkalny;
• działek pod zabudowę zagrodową (do 30% powierzchni, maksymalnie 500 m2), jeśli właściciel zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Gdzie załatwić sprawę odrolnienia działki?

Sprawę wyłączenie gruntów rolnych z produkcji można załatwić w odpowiednich jednostkach administracyjnych, takich jak starostwa powiatowe, urzędy dzielnicowe w Warszawie oraz urzędy miast posiadających status powiatu. To tam należy składać wnioski i uzyskiwać niezbędne decyzje związane z procedurą odrolnienia działki. 

Dokument można złożyć podczas wizyty w urzędzie, listownie i elektronicznie. 

Wnioskować należy przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych. 

Ile trzeba czekać na decyzję i jak się odwołać?

Decyzja dotycząca wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej powinna zostać wydana w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. W niektórych przypadkach czas ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy, o czym urząd powinien poinformować wnioskodawcę.

Jeśli inwestor nie zgadza się z decyzją starosty, masz prawo do odwołania. Odwołanie należy złożyć za pośrednictwem starostwa do samorządowego kolegium odwoławczego, w terminie 14 dni od otrzymania decyzji. Warto pamiętać, że rezygnacja z prawa do odwołania przyspiesza uprawomocnienie się decyzji.

Można również zakwestionować wysokość ustalonej należności lub opłat rocznych, składając odwołanie w tej samej procedurze.

Szczegółowe informacje znajdziecie na stronie biznes.gov.pl. 

Budowa domu na działce rolnej, gdy właściciel jest rolnikiem 

Dla rolników istnieją specjalne rozwiązania, które ułatwiają budowę domu na działce rolnej. Przede wszystkim osoby, które prowadzą gospodarstwo rolne, mają możliwość wzniesienia zabudowy zagrodowej. Oznacza to, że mogą, bez konieczności odrealnienia gruntu, wybudować kompleks obejmujący dom mieszkalny oraz budynki gospodarcze służące działalności rolniczej. Taka możliwość minimalizuje czas i koszty związane z procedurami administracyjnymi. 

Rolnik nie potrzebuje żadnych dodatkowych zgód, aby wybudować dom na działce rolnej, jednak nadal jest zobowiązany do stosowania się do ogólnego prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem działań, rolnik powinien sprawdzić zgodność planowanej budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wnieść o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Poszczególne kroki opisaliśmy wyżej. 

Dzięki tym możliwościom rolnicy mogą legalnie i efektywnie zrealizować swoje plany budowy domu na wsi, zachowując jednocześnie charakter rolniczy działki.

Decyzja w sprawie zabudowy – nowe zasady od 2024

Od 26 lipca 2024 r. obowiązuje nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dotyczące warunków zabudowy na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy ono wyłącznie obiektów budowlanych. Decyzje wszczęte przed tym terminem będą rozpatrywane na dotychczasowych zasadach.

Jakie kluczowe zasady wprowadza lipcowe rozporządzenie? Po pierwsze linia zabudowy będzie wyznaczana jako przedłużenie linii istniejącej na sąsiadujących działkach. W przypadku nieregularności linii zabudowy obowiązywać będzie kontynuowanie linii budynku bardziej oddalonego od drogi. Możliwe są odstępstwa, jeśli wynikają z analizy lokalnych cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza ta, zawierająca część tekstową i graficzną, musi być załączona do decyzji o warunkach zabudowy.

Po drugie, maksymalna intensywność zabudowy oraz intensywność nadziemna będą ustalane na podstawie średniego wskaźnika z analizowanego obszaru, z dopuszczalnym odchyleniem do 20%. Minimalną intensywność nadziemną określa się według najniższego wskaźnika w danym terenie. W uzasadnionych przypadkach intensywność może zostać ustalona inaczej, jeśli wynika to z przeprowadzonej analizy.
Treść przyjętego rozporządzenia znajduje się na stronie isap.sejm.gov.pl.